Cuotas de administración suben hasta 20% y triplican el alza del arriendo mientras dominan los contratos verbales

Vivir en un conjunto residencial en Colombia cuesta cada vez más. Las cuotas de administración están subiendo a un ritmo que triplica el del arriendo, mientras seis de cada 10 contratos de alquiler se pactan solo de palabra, sumergiendo al sector en una profunda informalidad. Lo advirtió Mario Andrés Ramírez, presidente ejecutivo de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), en un país donde el 40,8 % de los hogares ya vive en arriendo, marcando un cambio estructural en el modelo de tenencia de vivienda.

El encarecimiento de la vida en propiedad horizontal

Según el gremio, que este año celebra 50 años de trayectoria, las cuotas de administración crecieron un 17,14 % anual, frente a un modesto 5,12 % del arriendo efectivo. En ese escenario, Ramírez insiste en que el reto va más allá de levantar más proyectos de construcción. “El desafío no es solo construir más, sino lograr que las soluciones habitacionales estén al alcance de quienes las necesitan”, aseguró el dirigente gremial, destacando que la sostenibilidad financiera de los hogares es tan importante como el acceso inicial a la vivienda.

Por qué suben las cuotas de administración en Colombia

Según Ramírez, la explicación de este aumento desproporcionado está en la estructura de gastos de las copropiedades. “En temas de administración de propiedad horizontal, también las cuotas de administración empezamos a ver que subieron entre un 17 y un 20 %, porque el mayor rubro dentro de los presupuestos de propiedad horizontal son la mano de obra, la vigilancia, la manutención de las diferentes partes de la propiedad”, explicó.

A esa presión se suman factores macroeconómicos como el incremento del salario mínimo, que según el dirigente también golpeó a la vivienda de Interés Social (VIS), y los cambios regulatorios en el sector de vigilancia privada. El resultado se siente directamente en el bolsillo de quienes viven en propiedad horizontal, obligando a las administraciones a realizar ajustes tarifarios que muchas familias no pueden absorber fácilmente.

Contratos de arriendo verbales: el riesgo para inquilinos y propietarios

El segundo frente de preocupación es la informalidad. La Federación, que agrupa a 18 lonjas regionales, identificó que la mayoría de los acuerdos de alquiler no queda por escrito. “Estamos viendo que seis de cada 10 contratos son verbales y, al no tener nada escrito y nada físico, no se respetan los cánones de arrendamiento, los inmuebles no tienen una vigencia estipulada”, señaló Ramírez.

Para el gremio, ese vacío deja sin respaldo jurídico tanto a quienes arriendan como a los propietarios. “Cuando no tenemos contratos físicos o contratos escritos, pues es un marco de inseguridad jurídica enorme”, insistió el presidente de Fedelonjas, quien pidió acudir a las lonjas de propiedad raíz y a las inmobiliarias formales para la asesoría en compraventa y arrendamiento, con el fin de reducir trámites y blindar las relaciones contractuales.

Arriendo con opción de compra: la propuesta de Fedelonjas para 2027

Detrás de estas alertas hay un cambio de fondo: Colombia dejó de ser un país de propietarios tradicionales. Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025 del DANE, el 40,8 % de los hogares vive en arriendo o subarriendo, frente al 38,1 % que habita en vivienda propia. En ciudades como Bogotá, la proporción de arrendatarios supera el 57,4 %.

Por eso, la Federación propone que la política de vivienda mire también al inmueble usado y al alquiler. Su apuesta es retomar un esquema similar al de un programa anterior de subsidio al arriendo: “Poder hacer un subsidio enfocado en el arrendamiento con opción de compra que se convierta en un ahorro para los colombianos y los que están viviendo en arrendamiento puedan acceder a una vivienda propia”. Esta medida podría ser la clave para transformar el canon de arriendo en un mecanismo de acumulación de patrimonio, en lugar de un gasto a fondo perdido.